Steuerrealität: Was Eigentümer im Kanton Bern wissen müssen

Im Zusammenhang mit Immobilien gibt es verschiedene Steuer-Lasten zu berücksichtigen. Einerseits sind dies einmalige Steuern beim Erwerb oder beim Verkauf einer Immobilie, andererseits aber auch wiederkehrende Steuern während der Besitzdauer einer Immobilie. Gerne wollen wir Ihnen nachfolgend einen kurzen Überblick über die im Kanton Bern anfallenden Immobilien-Steuern verschaffen.

Handänderungssteuer

Der klassische Kauf einer Immobilie ist unteranderem mit der Bezahlung der Handänderungssteuer verbunden. Dieser Steuersatz beträgt im Kanton Bern 1.8% des Immobilien-Kaufpreises und wird gemäss kantonaler Usanz normalerweise durch den Käufer bezahlt. Anderslautende Regelungen (z.B. hälftige Teilung der Steuer) kann jedoch unter den Vertragsparteien ausgehandelt werden.

Hier ein Beispiel:
Wenn der Käufer die Immobilie nach dem Erwerb für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz nutzt, sind die ersten CHF 800'000.00 des Kaufpreises von der Handänderungssteuer befreit. Als «Selbstbewohner» eines Eigenheims «spart» man somit CHF 14‘400.00 Bei nicht selbstgenutztem Wohneigentum hingegen ist der volle Betrag dieser Steuer zu bezahlen.

Unter bestimmten Bedingungen besteht die Möglichkeit, von der Handänderungssteuer befreit zu werden. Dies gilt insbesondere bei einem Erbgang, bei einer güterrechtlichen Auseinandersetzung (z.B. Scheidung) oder bei einer Schenkung.

Liegenschaftssteuer und Amtlicher Wert

Die Steuerverwaltung des Kantons Bern bewertet die Immobilie nach ihrem internen Schema und legt gleichzeitig den Amtlichen Wert fest. Dieser Wert muss im Rahmen der jährlichen Steuererklärung als Vermögen deklariert werden, da Eigentümer oder Nutzniesser von Immobilien verpflichtet sind, jährlich Liegenschaftssteuern zu zahlen. Die Höhe der Liegenschaftssteuer wird anhand des Amtlichen Werts der Immobilie und eines festgelegten Promille-Ansatzes berechnet, der in Bern bei 1,5‰ liegt. 

Zum Beispiel: Wenn Ihre Immobilie einen Amtlichen Wert von CHF 500‘000.00 hat, wird dies mit den 1,5‰  (0,0015) multipliziert, was eine Liegenschaftssteuer von CHF 750.00 ergibt.

Die resultierende Erhöhung der Vermögenssteuer kann durch den Abzug der Hypothekarschulden «kompensiert» werden. Bei Hypothekarschulden, die höher sind als der Amtliche Wert der Immobilie, entsteht eine Vermögensminderung und damit verbunden eine Steuerersparnis.

Es zeigt sich, dass der Besitz von Immobilien durchaus finanzielle Vorteile mit sich bringen kann.

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Eigenmietwert und Einkommenssteuer

Wer eine Immobilie selbst bewohnt, versteuert den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen. Dieser Wert, der ebenfalls von der Steuerverwaltung festgelegt wird, entspricht in etwa dem Betrag, den der Eigentümer durch Vermietung erzielen könnte oder den ein Mieter als Miete entrichten müsste. Es werden zwei verschiedene Werte für die Kantonssteuern und Bundessteuern festgelegt, wobei der Eigenmietwert des Bundes in der Regel leicht höher ausfällt.

Die Frage, warum man eine fiktive Einnahme, also die theoretische Miete, versteuern sollte, obwohl sie nicht wirklich existiert, hat ihren Ursprung im solidarischen Steuersystem der Schweiz. Der Eigenmietwert wird als Naturaleinkommen betrachtet, da der Eigentümer zwar keinen Bargeldbetrag wie Mietzins erhält, aber dennoch einen Nutzen erzielt, indem er in seiner eigenen Immobilie lebt. Das Wohnen im Eigentum spart Mietkosten, da keine Miete bezahlt werden muss. Zudem können Wohninhaber verschiedene Steuerabzüge geltend machen, wie etwa Hypothekarzinsen und Unterhaltsarbeiten (soweit diese nicht als wertvermehrend gelten). Die Verpflichtung, den Eigenmietwert zu versteuern, dient dazu, eine steuerliche Gleichstellung gegenüber Mietern zu gewährleisten, die solche Abzüge nicht nutzen dürfen.

Grundstückgewinnsteuer im Laufe der Zeit

Wer seine Immobilie (Haus, Wohnung, Gewerbe oder Grundstück) mit Gewinn verkauft, muss eine Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Basis für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer bildet der Verkaufsgewinn abzüglich der aufgelaufenen Anlagekosten. Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem ursprünglichen Erwerbspreis sowie den mit dem Kauf verbundenen Ausgaben wie Notariats- und Grundbuchgebühren, investitionsbedingten Aufwendungen zur Wertsteigerung, Maklerkosten, Be-willigungsgebühren und weiteren Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie entstehen.

Ein weiterer relevanter Faktor für die Bestimmung der Höhe der Grundstückgewinnsteuer ist die sogenannte Besitzdauer. Je länger sich eine Immobilie im Besitz des Verkäufers befand, desto tiefer fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Pro Jahr Besitzdauer können 2% Altersabzug geltend gemacht werden. Der maximale Altersabzug beträgt 70% und ist demzufolge nach einer Besitzdauer von 35 Jahren er-reicht. Um der Immobilien-Spekulationen entgegenzuwirken, werden im Kanton Bern kurze Besitzdauern (1–5 Jahre) sogar mit einer Strafsteuer belegt.

Aufschiebung der Grundstückgewinnsteuer
Unter bestimmten Bedingungen kann die Pflicht zur Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn der Gewinn aus dem Verkauf dazu genutzt wird, ein neues Eigenheim zu erwerben. Ebenso kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, wenn es um Erbschaften, Übertragungen von Eigentum oder die Regelung von ehe- und erbrechtlichen Ansprüchen geht.

Fazit

Insgesamt sind die steuerlichen Aspekte im Immobilienbereich vielschichtig und hängen oft von individuellen Umständen ab. Es lohnt sich, die untenstehenden Links zu nutzen, um detailliertere Informationen zum Thema zu erhalten und im Zweifelsfall professionellen Rat einzuholen.

Einfache Antworten zum Leben in der Schweiz: https://www.ch.ch/de/wohnen/wohneigentum/besteuerung-von-immobilien/ 

Steuern & Abgaben:
https://www.hev-schweiz.ch/eigentum/steuern-abgaben

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